报告厅内的巨大电子屏幕上，此时正投射出大夏过去二十年的房价走势图。
那是一条几乎呈四十五度斜角、一路狂飙向上的陡峭红线，在过去的二十年里，它几乎没有经历过任何像样的回调，如同一头永远不知疲倦的金融巨兽。
陈默静静地站在黑板前，指着那条高耸的红线，平淡的声音里不带任何情绪起伏：“在这条曲线面前，大夏过去二十年所有的实体行业，都显得无比苍白和滑稽。”
“一个辛辛苦苦开工厂的民营企业家，雇佣上百名员工，每天起早贪黑、如履薄冰地操持着业务，扣除人工、原材料、物流以及各种税费后，到手的年利润，可能还不如他在帝都随便买的两套学区房升值来得快。”
“当大夏的资本，发现炒作钢筋水泥比干实业挣钱要快上十倍、甚至百倍的时候，资本的趋利性就会发挥到极致。”
“它会疯狂地从制造业、实体科技等底层行业中抽离出来，像洪流一般涌向房地产这个暴利的池子。”
“这就导致了实体产业的严重空心化，因为没有哪个企业家，能抵挡得住这种财富神话诱惑。”
陈默的话音落下，台下不少衣着得体的商界精英，脸上都露出了苦涩的笑容。
他们中绝大多数人都是做实体起家的，在过去的十几年里，他们无数次目睹了身边的同行因为买了几栋楼而身价暴涨，而自己坚守实业却差点连工资都发不出。
陈默拿起粉笔，转过身，在黑板上重重地写下了三个词：“地方负债、房企杠杆、家庭负债。”
写完后，他转回身，深邃的目光扫过全场：“这就是大夏房地产过去高歌猛进的底层密码，那就是极致的信用扩张与高杠杆。”
“在这个庞大的链条中，地方通过高价出让土地，获得了丰厚的土地出让金，以此作为抵押向银行借贷，进行大规模的城市基础设施建设。”
“房企则利用极低的自有资金，通过预售制度和高负债借贷，实现了空手套白狼的高周转。”
“他们用借来的钱去拍地，地还没建好就先卖给购房者，收回资金后再去拍下一块地，如此循环往复，杠杆率被放大了几十倍。”
“而这整个链条的最后接盘人，就是台下普通百姓的家庭。
他们掏空了家里几代人的积蓄，凑齐首付，再背负上长达三十年的高额房贷，把一生的劳动力都绑定在了这几块水泥板上。”
“只要房价一直在涨，这个庞大的信用杠杆游戏就能永远玩下去。”
说到这里，陈默的手指在黑板上轻轻敲了敲：“但问题是，世界上有只涨不跌的资产吗？
以前没有，以后也绝对不会有。”
“陈教授，我觉得大夏的情况不一样。”
台下，一名戴着眼镜的男学生忍不住站起身，有些激动地出声反驳道：“大夏的房地产背后有地方财政和银行系统的双重兜底，这关系到大夏的金融安全与平稳。”
“哪怕房价真的出现松动，上头也绝对不会眼睁睁看着它下跌，因为一旦地产崩了，银行的坏账就会集中爆发，地方也会失去运转的资金。”
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